​No encerramento do seminário Novas tendências do direito imobiliário, que se realizou nesta segunda-feira (11) no Superior Tribunal de Justiça, o ministro Luis Felipe Salomão proferiu palestra sobre o tema "O Judiciário e o mercado imobiliário", destacando a relevância do setor e o aperfeiçoamento da jurisprudência do STJ em um contexto de transformação do direito e da política e de crescente integração transnacional da sociedade.

Segundo ele, a jurisprudência do tribunal tem evoluído na resolução de demandas, sobretudo no âmbito do setor privado, objetivando a consolidação da democracia. Salomão falou sobre os precedentes vinculantes e sobre as demandas judiciais mais frequentes que chegam ao STJ, ressaltando que nas decisões da corte prevalecem o equilíbrio e o bom senso.

"Nesse contexto, o sistema que trata de construção e incorporação está em busca de soluções próprias, evitando judicializações indevidas. O caminho natural das coisas é que, no campo corporativo, como é o caso do setor imobiliário, se busque cada vez mais a autorregulação, o que diminui a judicialização", destacou.

Para Salomão, os desafios do Judiciário envolvem a interpretação correta de questões jurídicas recentes, como o papel dos precedentes no novo Código de Processo Civil e a relevância da questão federal como pressuposto para o recurso especial.

O ministro trouxe como exemplo decisões atuais do tribunal sobre compromisso de compra e venda de imóveis, rompimento contratual, indenizações, percentual de retenção por quebra de contrato e o impacto da Lei 13.786/2018, entre outros temas.

A mesa de encerramento do encontro foi presidida pela professora Teresa Arruda Alvim, da Pontifícia Universidade Católica de São Paulo.

Corretagem

O primeiro painel da tarde tratou do tema "A incorporação imobiliária na perspectiva do STJ – interesse coletivo x interesse individual". Presidido pelo advogado Evaristo Aragão Santos, o painel contou com a participação do ministro Paulo de Tarso Sanseverino, que falou sobre a tensão entre os interesses coletivo e individual na incorporação imobiliária e a jurisprudência do STJ.

Segundo o ministro, o caso da comissão de corretagem, do qual ele foi relator, é paradigmático. Ele explicou que os recursos foram analisados na vigência do Código Civil de 1916, quando cabia reclamação contra uma decisão de juizado especial civil que contrariasse entendimento do STJ consolidado em súmula ou julgamento de recurso repetitivo.

"Em alguns casos se reconhecia a abusividade da cláusula que transferia do vendedor para o comprador o pagamento da comissão de corretagem. Em outros se reconhecia a legalidade da cláusula. Como não havia repetitivo nem súmula, aquilo me impressionou. Vi que só havia uma maneira: afetar um desses recursos como repetitivo para ter uma posição da Segunda Seção. Não se referia mais somente aos interesses individuais, eu tinha agora um interesse coletivo", afirmou Sanseverino.

Ponto de equilíbrio

Para o ministro, a densidade social do tema é evidente. Ele ressaltou a necessidade de se atingir um ponto de equilíbrio em relação aos contratos, tanto para o adquirente quanto para o alienante e a incorporadora.

"A tensão entre o interesse social e o interesse coletivo é patente nas várias questões que têm chegado até aqui, referentes aos contratos de incorporação imobiliária e às relações entre adquirentes e empresas incorporadoras. Essas questões, de modo geral, têm sido resolvidas por meio de uma congregação entre os princípios fundamentais do direito privado e também no plano processual, e aí é grande a preocupação com a questão da isonomia e da segurança jurídica", declarou o ministro.

Outros temas

O seminário teve em seguida as palestras "Evolução da regulação em matéria de direito imobiliário", com o presidente do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim), Olivar Lorena Vitale Júnior, e "Contratos imobiliários e o direito do consumidor", presidida pelo professor da Universidade de Brasília (UnB) André Macedo de Oliveira, com a participação do diretor da Ibradim Carlos Alberto Garbi.

A palestra "Temas 970 e 971 – cumulação de indenização por lucros cessantes e cláusula penal por atraso na entrega da obra / inversão da cláusula penal estipulada para o comprador contra a incorporadora" foi apresentada pela advogada Priscila Sato. O professor da Universidade de São Paulo (USP) José Carlos Baptista Puoli falou sobre "Polêmicas da alienação fiduciária".

Presidido pela procuradora da Fazenda Nacional Rita Dias Nolasco, o painel "Contencioso imobiliário: recentes uniformizações do tema, pelo STJ, e o impacto para o direito imobiliário" foi apresentado pelo advogado e vice-presidente da Ibradim, André Abelha.

Fonte: https://www.stj.jus.br

A Segunda Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que, nas alienações judiciais, a hasta pública destinada a vender vagas de garagem deve ser restrita aos condôminos, salvo autorização em contrário expressa na convenção condominial.

A decisão foi tomada no julgamento de recurso interposto por um condomínio contra acórdão proferido pelo Tribunal Regional Federal da 4ª Região (TRF4) em execução fiscal movida pelo Instituto Nacional de Metrologia, Qualidade e Tecnologia (Inmetro). A corte regional considerou que seria possível a alienação de um box de estacionamento a pessoas estranhas ao condomínio, visto que a lei não teria criado nenhum óbice à expropriação judicial desse tipo de bem.

No recurso ao STJ, o condomínio sustentou que o TRF4 deixou de levar em conta a limitação presente no parágrafo 1º do artigo 1.331 do Código Civil, inserida pelo legislador – segundo o recorrente – com a intenção de preservar, em condomínios residenciais, a segurança e a privacidade dos moradores.

De acordo com o dispositivo, "as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio".

Alienação judicial de box de garagem segue o artigo 1.331 do CC
A relatora na Segunda Turma, ministra Assusete Magalhães, destacou a ausência de precedentes específicos no STJ sobre casos de alienação judicial de vaga de garagem. Entretanto, lembrou que a Quarta Turma, no REsp 316.686, afastou a impenhorabilidade da vaga de garagem, definindo que, se o bem pode ser alienado a outro condômino, pode ser penhorado e vendido em hasta pública.

A ministra ponderou que a redação dada pela Lei 12.607/2012 ao artigo 1.331, parágrafo 1º, do CC, de fato, veio para conferir maior segurança aos condomínios, de forma que tanto a doutrina quanto outros tribunais têm decidido no sentido de que, em tais casos, a hasta pública deve se restringir aos condôminos.

"Entendo que a vedação de alienação dos abrigos para veículos a pessoas estranhas ao condomínio, estipulada no artigo 1.331, parágrafo 1º, do Código Civil, deva prevalecer também nas alienações judiciais. Em tais casos, a hasta pública deverá ocorrer no universo limitado dos demais condôminos", concluiu a relatora.

Fonte: https://www.stj.jus.br 

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