Foi aprovada em dezembro pelo Conselho Curador do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), mas entrou em vigor na última segunda-feira (2), a resolução nº 1.057/2022. Por meio dela, foi determinado que até seis prestações do financiamento imobiliário em atraso podem ser quitadas usando o saldo do fundo de garantia.

De acordo com a Caixa Econômica Federal, banco público que gerencia as contas do FGTS, embora a resolução tenha passado a valer em 2 de janeiro, ainda não é possível usar o saldo para quitar as parcelas atrasadas do financiamento. Isso porque, a partir do dia 2 o banco tem 30 dias para regulamentar essa operação. Na prática, isso significa que agora a instituição vai adaptar os seus sistemas.

“A Caixa definirá as regras para utilização, pelo trabalhador, do saldo de suas contas do FGTS para pagamento de até 6 prestações de financiamento habitacional, consecutivas ou não, em atraso no prazo de até 30 dias”, diz o banco em nota.

Por isso, aqueles que têm interesse de fazer o uso do fundo de garantia nesse nova modalidade, precisam aguardar o prazo de adaptação da Caixa. Inclusive os demais bancos que oferecem financiamento imobiliário também dependem das atualizações da Caixa para que consigam usufruir das novidades.

O que muda no uso do FGTS no financiamento?
Embora ainda não esteja disponível o abatimento do saldo do FGTS para quitar a dívida do financiamento imobiliário, os interessados já podem começar a se preparar. Até mesmo porque, a  expectativa é de que as normas sejam divulgadas pela Caixa ainda em janeiro.

Até o fim de 2022 vigou a medida que já havia sido aprovada pelo Conselho em abril do mesmo ano. Sendo possível usar o saldo do fundo de garantia para abater até 12 parcelas que estivessem em atraso, com a nova resolução do Conselho o número de parcelas caiu para 6.

Caso nenhuma resolução tivesse sido aprovada, nesse ano voltaria a regra original, em que apenas 3 parcelas podem ser abatidos com o FGTS. Na prática, o que mudou foi a possibilidade de usar o fundo de garantia para quitar a dívida de mais de 3 parcelas do financiamento.

Isso porque, uso do FGTS para reduzir o valor de prestações futuras ou abater atrasos inferiores a 90 dias existe há bastante tempo. Mas antes da determinação do Conselho em abril de 2022, quem quisesse abater mais de três parcelas do financiamento teria que fazer o pedido na Justiça Federal.

Quem pode usar o FGTS no financiamento imobiliário
Existem algumas regras que priorizam quais trabalhadores têm direito de usar o FGTS no financiamento imobiliário, são eles:

Trabalhador que contribuí para o FGTS há no mínimo três anos (em períodos consecutivos ou não);
Não pode ter outro imóvel no município ou região metropolitana onde trabalha ou mora;
Não poderá ter outro financiamento ativo no SFH (Sistema Financeiro de Habitação);
Quem usou o saldo de alguma conta do FGTS para diminuir o saldo devedor e o número de prestações não poderá usar o fundo para quitar prestações não pagas antes do fim desse intervalo;
Válido para imóveis avaliados em até R$ 1,5 milhão.
Como usar o FGTS para quitar o financiamento
O primeiro passo para usar o FGTS na diminuição da dívida do financiamento imobiliário é consultar quanto há disponível na sua conta. Para isso, basta baixar e fazer login no App do FGTS e verificar o saldo atual.

Tendo quantia suficiente e vantajosa de acordo com a dívida que o trabalhador apresenta, o passo seguinte é:
Procurar o banco em que o financiamento imobiliário foi firmado;
Solicitar a diminuição de até 80% de cada prestação (limitado a 6 parcelas atrasadas), usando o saldo do fundo de garantia;
Assinar o documento de Autorização de Movimentação da Conta Vinculada do FGTS confirmando o uso do saldo para essa finalidade.
Feito isso, a dívida é abatida e o trabalhador pode consultar quanto ainda falta pagar por meio dos sistemas do banco financiador. Vale dizer que as condições para liquidação, amortização ou adiantamento de parte das parcelas adimplentes continuam em vigor.

Fonte FDR: https://fdr.com.br/2023/01/04/veja-como-utilizar-o-saldo-do-fgts-para-quitar-seis-parcelas-do-seu-financiamento-imobiliario/

O tempo é ingrediente fundamental para o cumprimento ou descumprimento dos contratos, independentemente da sua natureza. Por ser uma variável totalmente imponderável, há muito instiga o Direito (e seus operadores) a estudá-lo.

Sendo assim, o contrato configura-se como um ato entre as partes de apreensão e de comprometimento mútuo futuro1. Consequentemente, a promessa de um cumprimento de determinada obrigação futura, por certo, estará diretamente relacionada e vinculada a acontecimentos futuros. Tais incertezas geram apreensões entre as partes.

A partir dessa premissa, fica a pergunta: é possível estipular um contrato que preveja todas as circunstâncias possíveis e futuras? Para a chamada Incomplete Contract Theory (Teoria Econômica do Contrato Incompeto), não. Giuseppe Bellantuono, por sua vez, dispõe que "nenhum contrato estabelece uma disciplina específica para todos os eventos que poderiam interferir na execução das obrigações". Consequentemente, tentar especificar todas as possíveis contingências futuras seria uma atividade custosa e, mesmo assim, sujeita a condições de incerteza2. Neste ponto, passa a ser importante a noção do que chamamos de bargain costs (custos de negociação). Muitas vezes, o detalhamento exacerbado das previsões contratuais subsidia os chamados comportamentos oportunistas, que acabam por utilizar dessa justificativa para o rompimento de relações que, em determinado momento, não lhe sejam mais vantajosas. Sendo assim, liberando as partes da custosa e desestimulante tarefa de buscar prever as incontáveis hipóteses de ocorrência de incidentes possíveis em um contrato, pode-se dedicar mais recursos à definição do objeto do contrato, qual seja, o preço e a forma de pagamento3.

No Código Civil, os artigos 3174, 4785 e 4796 colocam o juiz como figura central capaz de solucionar toda e qualquer situação que pudesse alterar as bases originais do contrato, desde que verificados fatos que causem onerosidade excessiva a uma das partes. Dito de outro modo, o legislador permaneceu silente quanto à opção das partes já, previamente em cláusula contratual, estabelecerem eventual remédio jurídico para essa situação.

Pois bem.

Na presente reflexão, o intuito é debater, de forma suscinta, alguns contratos imobiliários de longa duração, como os chamados contratos de parceria imobiliária, built to suit, contratos de locação, promessas de compra e venda e permuta. Não é intuito discorrer cada um dos referidos contratos, mas sim de que forma o tempo pode afetá-los e se é possível atenuar os efeitos das incertezas do tempo nos respectivos instrumentos contratuais.

É possível dizer, então, que o momento negocial do contrato (pré-contratual) é o pertinente para tais preocupações. Explica-se. Tal período de aproximação das partes e da berganha das posições contratuais é o que criará o espaço negocial para a elaboração das condições do contrato. Via de regra, nesse momento, existe um elevado otimismo entre as partes. Tal ambiente promissor deve ser utilizado, justamente, para as tratativas que visem proteger o contrato às eventuais futuras adversidades7. Esse é o ponto.

Nesse momento negocial, entende-se adequada a inserção no contrato da cláusula de renegociação (hardship). Pelo princípio da autonomia privada é permitido aos figurantes no contrato ampla possibilidade de modelação de soluções visando atacar ou minimizar o eventual e futuro desequilíbrio contratual. Quanto maior o espaço para que seja exercida a autonomia privada, maior a liberdade de criatividade dos advogados na busca por soluções contratuais. Consequentemente, maior o espaço para atenuar situações supervenientes8.

Dessa forma, as partes farão constar no contrato uma cláusula de renegociação, com intuito de revisar ou acomodar o contrato às novas circunstâncias, definindo, já no próprio texto contratual, um "projeto de adaptação" ou dispondo sobre um período de nova negociação entre as partes, caso determinada situação ocorra. Dito de outro modo, as partes plasmam, no contrato, uma obrigação de negociar, uma readaptação, se verificados certos acontecimentos capazes de atingir substancialmente o contrato (cláusula de hardship)9.

Para Alexandre Junqueira Gomide, a cláusula de renegociação seria uma modalidade de as partes precaverem dos riscos decorrentes do decurso do tempo. Para o autor, as partes poderão, objetivamente, declarar em quais circunstâncias são obrigadas a renegociar, como também poderão firmar em caráter mais genérico, ou seja, determinando que as partes estão sujeitas a renegociar quando uma delas alegar a presença de um fato que acabou onerando excessivamente o cumprimento do que fora pactuado10.

Nas palavras de Judith Martins-Costa:

"Por via do poder modelador da autonomia privada atuam-se, pois, cláusulas cuja finalidade é, justamente, prover, contínua e dinamicamente, a acomodação do contrato às circunstâncias supervenientes ao momento de sua formação, sendo a configuração dessas cláusulas marcada pela atipicidade, o que importa numa grande variedade de formas e eficácias"11.

Veja-se alguns exemplos práticos. Em contratos de permuta financeira, por exemplo, é comum que a incorporadora estabeleça com o proprietário do terreno ("terreneiro") um percentual de VGV (Valor Geral de Vendas) sobre a venda futura das unidades. Essa modalidade contratual pode perdurar por anos, tendo em vista que a obra do empreendimento possui um tempo considerável, bem como a venda das unidades (especialmente a prazo) também pode perdurar por anos. Pois bem, imagine que, no momento da estruturação do contrato de permuta financeira a incorporadora tenha previsto um valor X pelo metro cúbico de concreto. Com base nessa previsão, a incorporadora oferece ao "terreneiro" 30% (trinta por cento) do VGV da venda das unidades. Porém, um ano após a assinatura do contrato, o valor concreto triplica, alterando substancialmente o custo da obra. Dessa forma, para a manutenção de um equilíbrio mínimo entra as prestações será necessário que o VGV do negócio entabulado seja, também, modificado.

Caso o contrato não possua uma cláusula de renegociação, essa situação pode gerar graves prejuízos na relação negocial, podendo resultar em eventual demanda judicial.

Veja-se outro caso hipotético. João firma contrato de promessa de compra e venda com Maria com intuito de adquirir 500 (quinhentos) hectares na cidade de Passo Fundo/RS. Tal área será destinada por João para o plantio de soja. Dessa forma, como precificação do hectare, as partes estipulam que cada hectare custará X sacos de soja. João fica obrigado a pagar a quantia total em 24 meses. Pois bem. Passados 10 (dez) meses, em razão de fatossupervenientes e extraordinários, o valor do hectare duplica, prejudicando o negócio jurídico firmado. As partes poderiam, por exemplo, estabelecer um teto contratual no preço da soja. Por exemplo, caso o valor da soja aumente, o preço máximo ficará pactuado em um teto de 20% sobre o valor originariamente pactuado.

A vantagem desse dispositivo contratual de renegociação é clara. Ninguém melhor do que as partes para modificar o contrato firmado. A partir dessa premissa, a transferência de competência para apreciação do contrato para o Poder Judiciário aumenta significativamente o grau de incerteza e insegurança jurídico, podendo fazer com que o resultado final seja totalmente diverso do pretendido inicialmente12.

Diante disso, pode-se verificar que a apreciação jurisdicional no momento de revisar os contratos, podem gerar externalidades, especialmente negativas, como apreciações diferentes a casos análogos.

Assim, "se, em um determinado tribunal, uma das câmaras julgadoras assumir um posicionamento sobre o tema X e outra posicionar-se em sentido contrário a respeito do mesmo tema, todos os interessados em causas semelhantes ver-se-ão incentivados a ir a juízo - tanto os que esperam um julgamento procedente quanto os que esperam um julgamento improcedente. A circunstância de o caso vir a ser julgado por uma ou outra câmara torna-se uma questão de sorte. Em havendo recurso, o sucesso na causa dependerá do sorteio (sorte!) da câmara que será designada para julgá-la"13.

Portanto, a partir das premissas acima apresentadas, pode-se afirmar que a implementação das cláusulas de renegociação nos contratos de longa duração podem trazer uma maior segurança jurídica às partes, bem como uma redução substancial nos custos de transação, tendo em vista a impossibilidade de previsão de toda e qualquer situação superveniente que possa atingir o negócio jurídica entabulado.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/coluna/migalhas-edilicias/379841/a-efetividade-da-clausula-de-renegociacao-e-o-direito-imobiliario

O sonho da casa própria vai muito além da idade, todavia, na realidade da maioria dos brasileiros, a maneira mais acessível de conseguir a tão esperada casa própria acaba sendo através de um financiamento.

Isso porque através do financiamento, é possível conseguir comprar um imóvel sem a necessidade de dar uma grande entrada ou ainda comprar o imóvel à vista.

Todavia, uma vez que o financiamento de imóvel costuma ter um longo prazo, normalmente, passando dos 30 anos, será que os idosos podem contratar um financiamento? Descobriremos agora!

Idosos podem financiar imóvel?
Volta e meia escutamos relatos de pessoas com 60 anos ou mais que encontram dificuldades para conseguir financiamento de um imóvel junto ao banco, devido à faixa de idade.

De fato existe sim uma certa resistência dos bancos para liberar empréstimo para os idosos, no entanto, na maior parte das vezes essa resistência ocorre devido ao valor da remuneração do aposentado, que acaba sendo menor e mais comprometida.

No entanto, existem linhas de crédito imobiliário oferecidas junto aos bancos específicas para as pessoas com idade superior aos 60 anos de idade.

Existem linhas de crédito imobiliário oferecidas por instituições financeiras específicas para pessoas com idade superior a 60 anos.

Nessas linhas, as instituições financeiras consideram a expectativa de vida dos cidadãos para poderem realizar o cálculo do prazo de pagamento do financiamento imobiliário.

Vale lembrar que normalmente o financiamento imobiliário cobre 80% do valor total do imóvel, onde o contratante tem um prazo de até 35 anos para quitação das parcelas.

No entanto, para pessoas acima dos 60 anos de idade, o financiamento tem uma duração menor e esse tempo costuma ser reduzido de 35 para no máximo 20 anos.

Qual a idade máxima para financiar um imóvel?
A Resolução CNSP 205 da Superintendência de Seguros Privados, estabelece que as instituições financeiras devem disponibilizar o crédito para pessoas que tenham no máximo 80 anos e 6 meses de idade na data de pagamento da última parcela.

Dessa maneira, para que pessoas acima dos 60 anos consigam o financiamento de um imóvel, serão considerados:

A idade vigente;
Em quantos anos o financiamento será financiado respeitando o limite da idade de 80 anos e 6 meses para pagamento da última parcela.
Dessa forma, uma pessoa com 60 anos poderá ter um financiamento imobiliário com prazo médio de até 20 anos para pagar, já pessoas com 70 anos, um financiamento com prazo máximo de 10 anos para quitação e assim por diante.

Mas vale lembrar que, quanto menor o prazo, maior será a entrada necessária, ou ainda maior será o valor da parcela que estará diretamente ligada ao comprometimento da renda do aposentado com o pagamento das parcelas.

Fonte: Jornal Contábil

Perigos persistem para quem compra imóvel na planta

O bom desempenho do mercado imobiliário em 2022 esconde um risco. Embora estejam no menor nível em quase dez anos, os distratos continuam a representar perigo para quem compra imóvel na planta. Os juros altos e a inflação podem resultar em dor de cabeça em momentos de mudanças econômicas.

A aquisição de imóveis na planta representa uma categoria à parte no mercado imobiliário. Por meio dessa modalidade, o comprador financia a construção do imóvel, pagando intermediárias que, somadas, equivalem à entrada. Após a conclusão da unidade, contrai um financiamento no banco para pagar o resto.

Esse procedimento traz dois riscos embutidos. As intermediárias são corrigidas pelo Índice Nacional da Construção Civil (INCC), que costuma ser mais volátil que os demais índices de inflação. “As incorporadoras escolhem o INCC porque quem compra na planta está, na verdade, financiando a construção do próprio imóvel”, explica Marcelo Tapai, especialista em direito imobiliário e sócio do escritório Tapai Advogados.

Mesmo em desaceleração, o INCC continua acima da inflação oficial pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Nos 12 meses terminados em agosto, o INCC acumula 11,17%, contra 8,73% do IPCA. “Quem compra imóvel na planta precisa ter uma reserva financeira porque a intermediária vai subir mais do que a inflação que incide sobre a renda, principalmente em momentos de crescimento do mercado imobiliário, como o atual”, diz Tapai.

Selic
Após o término da construção, o mutuário precisa estar atento a outro risco. De março do ano passado a setembro deste ano, o Banco Central (BC) elevou a taxa Selic (juros básicos da economia) de 2% para 13,75% ao ano. Quem tinha planejado contrair financiamento imobiliário com juros baixos está passando dificuldades para encaixar a prestação no orçamento com os juros maiores.

“Se a pessoa não fez um planejamento financeiro, pode não conseguir arcar com o financiamento e devolver o imóvel”, adverte Tapai. Ele ressalta que, embora tenha parado de elevar a Selic na reunião de quarta-feira (22), o Banco Central deixou a possibilidade de voltar a subir a taxa caso a inflação volte a acelerar. ()

Por enquanto, o consumidor está sentindo menos o impacto do aumento da Selic porque os bancos estão demorando a repassar a alta da Selic para o crédito habitacional. Segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), os juros médios dos financiamentos imobiliários saltaram de 2,5% para 9,8% ao ano desde março do ano passado.

“Os financiamentos atuais estão majoritariamente ligados aos recursos investidos da caderneta de poupança. Como a remuneração para o investidor é fixa, isso impede que os juros subam tanto quanto a Selic ou como o IPCA. Então, acredito que o momento deve continuar positivo para o setor imobiliário nos próximos anos”, afirmou o presidente da Abrainc, Luiz França, na última quarta-feira, ao apresentar as estatísticas do mercado imobiliário no primeiro semestre.

Defasagem
Segundo a Abrainc, o setor imobiliário até agora não sentiu os efeitos da alta nos juros. No primeiro semestre, o número de lançamentos de imóveis subiu 3% em relação ao mesmo período do ano passado. As vendas cresceram 18% e o volume de financiamentos imobiliários aumentou 5%.

Em relação aos distratos, o índice de contratos cancelados caiu de 12% nos seis primeiros meses de 2021 para 11% no primeiro semestre deste ano, chegando ao menor nível desde o início da série histórica, em 2014. “A queda é muito relevante para a indústria e nos mostra que podemos colocar o pé no acelerador confiando na segurança jurídica”, destacou França, ao apresentar os dados da Abrainc.

Advogado especializado em processos de devolução de imóveis, Tapai discorda e diz que os riscos continuam. “As incertezas econômicas continuam e muitos dos consumidores que compraram o imóvel na onda atual podem sentir dificuldades lá na frente. Principalmente quem adquiriu na planta”, alerta.

Dicas
O processo de distrato, explica Tapai, sempre resulta em prejuízo para o comprador. As incorporadoras normalmente devolvem apenas 50% do valor pago. “Como as intermediárias deveriam, em tese, equivaler a entrada do imóvel, o consumidor deveria reaver de 70% a 75% do valor”, diz. Para receber esses percentuais, o consumidor precisa entrar na Justiça.

Para o advogado, a melhor saída para o consumidor que comprou imóvel na planta e não conseguiu arcar com as prestações é repassar o contrato com deságio a um amigo ou outro interessado no imóvel antes de fazer o distrato. “Mesmo com o deságio, o comprador costuma receber 70% do valor investido em caso de transferência de contrato”, explica.

A principal dica do advogado, no entanto, é evitar comprar imóvel na planta e economizar o máximo possível para dar entrada em uma unidade pronta. “Quem tiver paciência e esperar pode comprar uma unidade pronta que foi devolvida por outro consumidor. Na pressa de se livrar do prejuízo, as construtoras costumam vender com descontos”, aconselha.

Fonte: Agência Brasil

A norma implementa o Sistema Eletrônico de Registros Públicos (Serp).

O presidente Jair Bolsonaro sancionou a lei 14.382/22, que implementa o Serp - Sistema Eletrônico de Registros Públicos e moderniza o serviço cartorial no país. A aprovação possibilita que os cidadãos acessem registros públicos pela internet com maior agilidade. A norma foi publicada no DOU desta terça-feira, 28.

A lei é fruto da MP 1.085/21, elaborada pelo ministério da Economia em diálogo com outros órgãos do governo Federal, de representantes do CNJ e de associações representativas de entidades do sistema cartorial e do setor privado.

Por meio do Serp, os atos e negócios jurídicos serão registrados e consultados eletronicamente, permitindo que os usuários dos cartórios sejam atendidos através de um celular ou de um computador, por exemplo. Isso tornará o serviço mais flexível e eficiente, visto que os cidadãos não serão obrigados a acessar os serviços presencialmente e se deslocar por diversos cartórios para obter informações e expedir certidões.

A expectativa é a melhoria dos serviços para a população, com a modernização do ambiente de negócios, a redução de custos e de prazos e a diminuição de restrições ao crédito. Agora, a Corregedoria do CNJ implementará os detalhes operacionais em um cronograma de ações até 31 de janeiro de 2023.

O Serp também prevê que as bases de dados dos cartórios de registros públicos sejam interconectadas. Assim, os documentos e informações poderão ser acessados eletronicamente entre os cartórios e seus usuários. Com isso, possibilita-se o uso de extratos eletrônicos com dados estruturados que padronizarão os registros e dispensarão a apresentação de documento físico para a efetivação de registros.

O registro dos imóveis será facilitado com a possibilidade de realização do pedido de forma eletrônica e emissão de certidão em, no máximo, cinco dias úteis. Atualmente, o prazo médio para o registro de um imóvel no Brasil varia de 23 dias, na região Sudeste, a 52 dias, na região Sul. Já as certidões de inteiro teor da matrícula do imóvel serão emitidas em até quatro horas.

Os registros de garantias de bens móveis e imóveis serão integrados em sistema único, seguro e transparente. Isso fortalece o canal de garantias no Brasil, com possibilidade de utilização de bens móveis como garantia nas operações de crédito, através do registro e a consulta via ponto de acesso único de gravames e da incidência de indisponibilidades sobre esses bens. O Serp ampliará o acesso ao crédito às empresas, especialmente aos empreendimentos de menor porte que, muitas vezes, não possuem bens imóveis para dar em garantia. Assim, com o fortalecimento do uso das garantias, espera-se a redução das taxas de juros ao tomador de crédito.

A medida permite ainda o uso de assinaturas digitais e a dispensa do reconhecimento de firma para registro de documentos e títulos. Reduzindo custo e burocracia, as assinaturas poderão ser feitas pelo cidadão utilizando seu cadastro na plataforma gov.br.

https://www.migalhas.com.br/quentes/368723/bolsonaro-sanciona-lei-que-moderniza-cartorios

Por unanimidade, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) acolheu agravo interno para dar provimento a recurso especial e reconhecer a incidência de preclusão e a inocorrência de violação à coisa julgada, com o consequente restabelecimento da sentença de liquidação, em caso que envolveu o cancelamento de negócio jurídico imobiliário pela instituição financeira.

O recurso especial foi apresentado ao STJ contra decisão do Tribunal Regional Federal da 2ª Região (TRF2) que anulou sentença de liquidação arbitrada (devido ao cancelamento de negócio imobiliário entre a Caixa Econômica Federal e o autor da ação, em 1986) e determinou o retorno dos autos para que fosse proferida nova sentença de acordo com o título executivo transitado em julgado.

O autor da ação alegou que as formas utilizadas para encontrar o valor de mercado do imóvel respeitaram o título executivo judicial, não sendo possível reexaminar o que ficou decidido, sob pena de ofensa à preclusão e à coisa julgada.

Valor de mercado do imóvel
Na hipótese julgada, o relator, ministro Marco Buzzi, reconheceu que o ressarcimento deveria ser apurado em liquidação e compreenderia todas as despesas que os autores da ação realizaram em razão da formação do vínculo, do valor do imposto de transmissão e da diferença entre o valor que pagaram pela compra do imóvel e outro imóvel igual a preço de mercado.

Segundo o relator, o pleito do banco não pode ser acolhido, pois foi formulado quando já havia ocorrido a preclusão para que as partes se insurgissem acerca dos preceitos a serem utilizados para se alcançar, de maneira mais próxima possível, o valor de mercado do bem à época em que ocorridos os fatos para apurar a diferença determinada pelo título judicial transitado em julgado.

Na sua fundamentação, o magistrado pontuou que o entendimento predominante no STJ é no sentido de que os critérios utilizados na liquidação de sentença para a formação do valor do débito sofrem preclusão, quando não impugnados oportunamente (AgInt no AREsp 1.464.166).

Marco Buzzi lembrou que o TRF2, sob o argumento de violação à coisa julgada, decidiu sobre a matéria preclusa, julgando além do postulado pela instituição financeira (extra petita), quando determinou a realização de nova perícia.

Parâmetros objetivos estabelecidos na sentença de liquidação
De acordo com o ministro, no entanto, é desnecessário determinar o retorno dos autos ao TRF2 para julgamento do agravo de instrumento nos limites do que foi proposto, pois, no caso analisado, já está clara a incidência da preclusão.

"Evidentemente, não há que se falar em ofensa à coisa julgada, pois a decisão de piso teve o cuidado de estabelecer parâmetros objetivos para se alcançar o mais próximo possível o valor de mercado (critérios que, como dito, ambas as partes concordaram) em etapa anterior dada a ausência de irresignação recursal à época", acrescentou.

O relator destacou que o autor, o réu e o responsável pela perícia estão cientes da inviabilidade de elaboração de cálculos capazes de apurar o valor efetivo e real de mercado do imóvel à época.

"Considerando essas peculiaridades, notadamente a ausência de violação à coisa julgada, a inegável incidência de preclusão quanto aos critérios que deveriam ser utilizados para o cálculo da indenização e, o mais importante, a irreal probabilidade de se lograr alcançar por quaisquer parâmetros que se utilize para a elaboração de cálculos, o real valor de mercado do imóvel à época em que ocorridos os fatos, deve-se dar provimento ao reclamo especial para restabelecer a sentença de liquidação", concluiu.

Fonte: https://www.stj.jus.br

A MP altera, ainda, a lei 4.591/64, que dispõe sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias.

O Congresso Nacional aprovou, com algumas emendas, a MP 1085/21, que estabelece novas regras importantes para a legislação imobiliária, disciplinando um sistema eletrônico e com interconexão entre todos os cartórios do país. A MP teve por objeto abarcar diversas demandas da sociedade e do setor imobiliário em modernizar as estruturas relacionadas ao sistema registral brasileiro, no intuito de ser uma ferramenta eficiente e ágil para recolocar o Brasil em um nível melhor de ambiente de negócios privados. Com isso, também busca-se reduzir burocracias e custos de transação imobiliária, quando comparado a outros países concorrentes e em desenvolvimento, em avaliações econômicas internacionais, como o relatório Doing Business.

A MP regulamenta o sistema eletrônico de registros públicos (SERP) e passa a obrigar que todos os cartórios realizem seus atos e negócios jurídicos com o envio de documentos, títulos e certidões em formato eletrônico e via sistema interconectado nacionalmente entre as serventias, incluindo serviços de divulgação de índices e indicadores estatísticos registrais imobiliários para os órgãos públicos interessados, bancos, investidores e o mercado em geral. O sistema eletrônico de registro imobiliário, que já estava previsto desde 2009 na lei 11.977, vai conectar as bases de dados de todos os cartórios do Brasil e será implantado e gerido pelo operador nacional do sistema de registro eletrônico de imóveis (ONR), entidade civil de direito privado sem fins lucrativos, seguindo a regulamentação da Corregedoria do Conselho Nacional de Justiça (CNJ).

Com previsão de ser implantado até 31 de janeiro de 2023, o SERP será capaz de fornecer informações, de maneira mais segura e em âmbito nacional, sobre garantias reais imobiliárias de origem legal, convencional ou processual, contratos de arrendamento mercantil ou financeiro e cessões de crédito, dentre outros. Isso trará grandes facilidades, dispensando os oficiais de registro de imóveis da função de imprimir certidões físicas de inteiro teor, presencialmente no balcão dos Cartórios, que passarão a ser fornecidas de forma remota, unificada, resumida aos itens em vigor e eletrônica, em âmbito nacional.

Outra facilidade para ampliar o acesso aos serviços digitais é o uso, previsto na MP, de uma assinatura eletrônica avançada, com procedimentos de confirmação do usuário e da integridade de documentos em formato eletrônico diferentes da chave pública ICP-Brasil, sistema pelo qual entidades particulares credenciadas cobram para emitir certificados digitais.

A MP também traz outras alterações importantes para o setor imobiliário, como aquelas na lei 13.097/15, que fortalece o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel e a inoponibilidade de situações jurídicas não constantes da matrícula a terceiros adquirentes e/ou credores de boa-fé, ressalvadas as exceções legais, o que aumenta a segurança jurídica das transações imobiliárias, ajuda a diminuir custos desnecessários com auditorias legais intermináveis e acaba fomentando a atividade econômica no setor imobiliário.  

A MP altera, ainda, a lei 4.591/64, que dispõe sobre condomínio em edificações e incorporações imobiliárias. Por exemplo, regulamenta melhor a extinção do patrimônio de afetação com a averbação da construção, abre a possibilidade de averbação da afetação das unidades após a extinção das obrigações do incorporador, fixa o prazo de 10 dias úteis para os Oficiais de Registro de Imóveis apresentarem eventuais exigências que julgarem necessárias ao registro dos memoriais de incorporação, prevê que o registro do memorial de incorporação e de instituição dos condomínios sobre frações ideais constituem um ato registral único, com redução de emolumentos registrais, cria novo procedimento de fiscalização dos adquirentes e da comissão de representantes, com a possibilidade de destituição extrajudicial do incorporador inadimplente, dentre outras novidades importantes ao setor de incorporação imobiliária.

Ainda em matéria de registros públicos (lei 6.015/73), a MP também estabelece a realização de registros, escrituração e recepção de atos em meio 100% eletrônico, estabelece prazo em dias úteis para a vigência da prenotação, para os pagamentos de emolumentos e para a prática de atos pelos oficiais de registro de imóveis, de registro de títulos e documentos e de registro civil de pessoas jurídicas. Também cria uma certidão simplificada e unificada contendo as principais informações atuais válidas e relativas ao imóvel e ao seu respectivo titular, como a descrição, número de contribuinte, direitos, ônus e demais restrições, judiciais e administrativas, em vigor.

O texto ainda estabelece prazos máximos para a emissão de certidões a contar do pagamento dos emolumentos, além de dispensar o registro múltiplo de títulos e documentos nos cartórios de registro de títulos e documentos dos domicílios de todas as partes, bastando o registro em uma única localidade.

Dentre as emendas, destacam-se a manutenção da irretratabilidade dos contratos firmados no âmbito da incorporação imobiliária, a possibilidade de adjudicação compulsória extrajudicial de imóvel, bem como a caracterização de incorporação imobiliária para a atividade de alienação de lotes integrantes de desmembramento ou loteamento, quando vinculada à construção de casas isoladas ou geminadas.

O texto seguiu para sanção presidencial, o que acontecerá nos próximos dias.

https://www.migalhas.com.br/depeso/368117/sistema-eletronico-de-registros-publicos-moderniza-setor-imobiliario

No primeiro trimestre de 2022, o banco reportou lucro líquido de R$ 2,5 bilhões, sendo destacado como "resultado histórico" na contratação de crédito imobiliário

A Caixa Econômica Federal anunciou, nesta terça-feira (31/5), que alcançou R$ 400 bilhões em financiamento habitacional nos últimos três anos. Segundo a instituição, quando a atual gestão assumiu, o banco era o quarto no segmento com recursos próprios (poupança). “Hoje temos 50% deste mercado”, indica.

“Ampliamos a nossa participação na baixa renda (Casa Verde e Amarela), e financiamos 99,9%”, destaca a nota do banco. Ainda de acordo com a Caixa, os R$ 400 bilhões em financiamento são uma evolução, já que antes, a instituição emprestava em torno de R$ 80 bilhões por ano. “ Em 2022, devemos ultrapassar os R$ 160 bilhões. Financiamos mais de 2 milhões de casas e apartamentos, beneficiando 8,4 milhões de pessoas e gerando mais de 3 milhões de empregos”, completa o banco.

Vale destacar que no primeiro trimestre de 2022, o banco reportou lucro líquido de R$ 2,5 bilhões, sendo destacado como "resultado histórico" na contratação de crédito imobiliário, totalizando R$ 34,4 bilhões no período, alta de 17,8% em relação aos três primeiros do ano anterior.

A medida foi aprovada pelo Conselho Curador do Fundo e vale até 31 de dezembro deste ano

Os brasileiros que estão com as prestações do financiamento imobiliário atrasadas já podem quitar até 12 parcelas vencidas usando os recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A medida foi aprovada pelo Conselho Curador e vale até 31 de dezembro deste ano. Depois desse período, o trabalhador volta a usar os recursos do fundo para quitar até três prestações em atraso.

A ampliação do número de parcela de forma excepcional foi feita para amenizar os impactos provocados pela Covid 19 no orçamento doméstico da população.

De acordo com dados apresentados ao Conselho Curador do FGTS pela Confederação Nacional do Sistema Financeiro (Consif), cinco milhões de mutuários têm atualmente contratos de financiamentos imobiliários. Desse total, 80 mil estão em situação de inadimplência grave, com mais de três prestações em atraso.

Para abater as parcelas em atraso, o mutuário precisa procurar a instituição bancária onde fez o financiamento e solicitar a utilização do seu FGTS para abater até 80% de cada prestação, até o limite de 12 prestações em atraso.

Para isso é preciso seguir alguns critérios. O trabalhador precisa ter três anos de trabalho sob o regime do FGTS, ininterruptos ou não. Não é necessário estar com contrato de trabalho ativo. O mutuário não pode possuir outro imóvel no município onde trabalha ou tem residência. Ele também não pode ter outro financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O valor de avaliação do imóvel deve ser de até R$ 1,5 milhão.

Segundo o Governo Federal, cerca de 40 mil famílias devem ser beneficiadas, podendo utilizar recursos depositados no FGTS para colocar suas prestações em dia.

Saque extraordinário
O pagamento de até 12 parcelas atrasadas de financiamento habitacional é a segunda medida com recursos do FGTS anunciada recentemente pelo Governo Federal para impulsionar a economia. A primeira, libera saque de até R$ 1.000 do fundo. Em abril, os recursos já foram liberados para quem nasceu em janeiro e fevereiro. Neste mês a liberação será para os nascidos em março (4 de maio), abril (11 de maio), maio (14 de maio), junho (18 de maio), julho (21 de maio), agosto (25 de maio) e setembro (28 de maio). Em junho será liberado para os nascidos em outubro (1º de junho), novembro (08 de junho) e dezembro (15 de junho).

O valor liberado depende do saldo que cada pessoa possui no fundo, considerando a soma dos valores disponíveis de todas as suas contas do FGTS e poderá ser sacado até 15 de dezembro de 2022. O crédito do Saque Extraordinário do FGTS é realizado em Conta Poupança Social Digital, aberta automaticamente pela Caixa Econômica Federal em nome dos trabalhadores.

Após o crédito dos valores, já será possível pagar boletos e contas, utilizar o cartão de débito virtual para pagamento em lojas, sites ou aplicativos, além de fazer compras em estabelecimentos comerciais pagando com o QR code nas maquininhas, tudo por meio do aplicativo Caixa Tem.

O valor também poderá ser transferido para outras contas bancárias. O cliente também pode realizar transações por meio do Pix, além de efetuar saque nos terminais de autoatendimento da Caixa e nas casas lotéricas.

De acordo com a Caixa Econômica Federal, cerca de R$ 30 bilhões serão liberados para aproximadamente 42 milhões de trabalhadores com direito ao saque.

Banco anuncia queda de 0,15 ponto percentual para financiamentos na modalidade poupança. Medida começa no dia 28

A Caixa Econômica Federal reduziu a taxa de juros do crédito imobiliário na modalidade Poupança. O anúncio foi feito pelo presidente do banco, Pedro Guimarães, durante o Evento Summit Abrainc 2022.

As novas taxas partem de TR 2,80% ao ano, somadas à remuneração da poupança. Esse índice representa uma queda de 0,15 ponto percentual. As contratações na modalidade com as taxas reduzidas começam em 28 de março.

Além disso, a partir de 12 de abril, entram em vigor as novas condições para financiamento às famílias com renda entre R$ 2 mil e R$ 2.400 do Programa Casa Verde Amarela, com redução da taxa de juros de 0,5 ponto percentual no financiamento habitacional.

Há ainda aumento dos subsídios para aquisição e construção de moradias, o que amplia o poder de compra das famílias. "Vamos mais do que dobrar o fluxo de empréstimo imobiliário no Brasil se comparado à época dos balanços com ressalvas", assinalou Pedro Guimarães, referindo-se aos problemas da Caixa antes de assumir a gestão do banco, em 2019. "Isso ainda não é suficiente [para resolver problema habitacional], mas é um passo", completou.

De acordo com o economista e presidente do Conselho de Economia do Distrito Federal (DF), César Bergo, qualquer ação na direção de ajudar o adquirente a ter uma casa própria é importante. "No Brasil com todas essas carências, a aquisição da casa própria é prioridade. Muitas vezes, falta esse tipo de crédito no mercado, porque os bancos estão meio reticentes com a subida Selic", disse. "Desta forma a Caixa Econômica demonstra que está disposta a bancar esses financiamentos, fazendo uma pequena redução na taxa de juros", acrescentou.

Linha para PcD
A Caixa também anunciou novidades para Pessoas com Deficiência (PcD). Trata-se de uma linha de crédito para reforma e adaptação de imóveis destinados a esse público. O serviço será disponibilizado a partir de 28 de março, com recursos do FGTS, no âmbito do Programa Casa Verde e Amarela. O financiamento será de até R$ 50 mil, limitado a 80% do orçamento da obra. A taxa de juros a partir de TR 4,25% a.a e prazo de 240 meses para pagamento. Para ter direito ao financiamento, a renda bruta mensal precisa ser de até R$ 3 mil.

O cientista político André Rosa explicou que em ano eleitoral, é natural que essas políticas de crédito ocorram. "O eleitor é enviesado também pela economia. O governo Lula promoveu uma profunda expansão com programas como Prouni, Fies, Minha Casa Minha Vida", disse. Rosa vê benefícios políticos para o governo com as medidas anunciadas pela Caixa. "Não há nada que vede isso na lei das eleições, e política de crédito tem poder de conversão de votos", disse. "Por que isso não foi feito antes? Não surtiria o mesmo efeito como neste ano", finalizou.

Fonte: Correio Braziliense