O fato gerador do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro. Por unanimidade, esse entendimento foi reafirmado pelo Supremo Tribunal Federal na análise de recurso extraordinário com agravo com repercussão geral.

recurso foi interposto pelo município de São Paulo contra uma decisão do Tribunal de Justiça paulista (TJ-SP) que considerou ilegal a cobrança do ITBI tendo como fato gerador a cessão de direitos decorrentes de compromisso de compra e venda de imóvel firmado entre particulares. O município alega que o compromisso de compra e venda é um negócio intermediário entre a celebração do compromisso em si (negócio originário) e a venda a um terceiro comprador (negócio posterior) e que, de acordo com a Constituição Federal (artigo 156, inciso II), o registro em cartório é irrelevante para a incidência do imposto.

Relator do recurso, o presidente do STF, ministro Luiz Fux, observou que o entendimento do TJ-SP está em sintonia com a jurisprudência do Supremo. Ele apontou diversas decisões, colegiadas e monocráticas, no sentido de que a exigência do ITBI ocorre com a transferência efetiva da propriedade, que se dá com o registro imobiliário, e não na cessão de direitos, pois não se admite a incidência do tributo sobre bens que não tenham sido transmitidos.

Fux argumentou também que, apesar de a questão constitucional já estar pacificada, é necessário reafirmar a jurisprudência e fixar tese de repercussão geral em razão do potencial impacto em outros casos e dos múltiplos recursos sobre o tema que continuam a chegar ao Supremo.

O presidente da corte ressaltou a necessidade de atribuir racionalidade ao sistema de precedentes qualificados, para assegurar o papel do STF como tribunal constitucional e garantir segurança jurídica aos jurisdicionados. A medida, segundo ele, previne tanto o recebimento de novos recursos extraordinários como a prolação desnecessária de múltiplas decisões sobre controvérsia idêntica. Com informações da assessoria de imprensa do STF.

Fonte: Conjur

A fixação de um percentual máximo para retenção de valores pagos no caso de desistência de contrato de compra e venda de imóvel não viola o princípio da liberdade de contratar, mesmo se feito de maneira abstrata por decisão judicial.

Com esse entendimento, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento a recurso especial ajuizado pelo Ministério Público de São Paulo para estabelecer limite de retenção de 25% dos valores pagos pelo adquirente que desistiu do negócio ou se tornou inadimplente.

O MP paulista moveu ação civil pública contra duas imobiliárias que pactuavam em contrato a retenção de valores entre 50 e 70% do montante pago pelo adquirente na hipótese de resolução do contrato de aquisição de unidades imobiliárias, em virtude da inadimplência do consumidor.

As instâncias ordinárias julgaram improcedente o pedido de limitação porque acarretaria a indevida intervenção na liberdade contratual. O STJ, no entanto, há mais de dez anos admite que esse limite para a taxa de retenção seja fixado em decisão judicial.

A princípio, a corte entendia que a porcentagem deveria ser fixada à luz das particularidades de cada caso concreto. A evolução da jurisprudência levou ao entendimento de que esse montante deveria corresponder a algo entre 10% e 25%.

Mais recentemente, a 2ª Seção mudou essa orientação e passou a prever que o referido percentual deveria ser determinado em patamar fixo, delimitado em 25% dos valores já pagos pelo adquirente para os contratos firmados antes da Lei 13.786/2018.

Esse montante tem caráter indenizatório e cominatório, não depende da demonstração individualizada das despesas gerais pela imobiliária e inclui comissão de corretagem. Isso porque essa comissão é considerada despesa administrativa da vendedora

“Assim, superando-se o entendimento do acórdão recorrido de não ser possível limitar o percentual de retenção, deve-se julgar parcialmente procedente o pedido da ação coletiva de consumo de limitação do percentual de retenção por parte da recorrida na hipótese de desfazimento do contrato por iniciativa ou culpa do comprador, fixando-se o referido percentual em 25% dos valores, já abrangida a quantia paga pelo comprador a título de comissão de corretagem”, resumiu a ministra Nancy Andrighi, relatora.


Fonte: Conjur

Redução da taxa de juros a TR + 6,25% ao ano torna prestação inicial de um financiamento de R$ 200 mil a ser pago em 360 meses 25% mais barata

A Caixa Econômica Federal anunciou nesta quarta-feira (14) uma redução das taxas de juros para o financiamento imobiliário e comunicou que vai manter a carência de pagamento por seis meses para quem adquirir a casa própria até o final de 2020.

De acordo com o presidente do banco estatal, Pedro Guimarães, a taxa de juros praticada para os financiamentos firmados após a quinta-feira da semana que vem (22) será entre TR + 6,25% ao ano e TR + 8% ao ano. A taxa mínima é 2,5 pontos percentuais inferior à praticada em dezembro de 2018.

Com a alteração, um financiamento de R$ 200 mil em 360 meses terá uma parcela inicial de R$ 1.568,52, valor 25% inferior ao cobrado ao final de 2018 (R$ 1.958,48).

A Caixa estima conceder mais de R$ 14 bilhões em crédito imobiliário com o uso de recursos da poupança (SBPE) até o fim deste ano com a nova redução das tarifas.

Carência

Guimarães também anunciou que os contratos firmados com Caixa para a compra do imóvel até o dia 30 de dezembro serão isentos do pagamento por seis meses. O período é o mesmo que tiveram direito os proprietários de imóvel desde o início da pandemia do novo coronavírus.

"Isso é muito importante porque ainda estamos com os efeitos da pandemia. Apesar de o preço dos imóveis já estarem se recuperando, nós estendemos que há um espaço para a população continuar comprando e ter esses seis meses de carência", afirmou o presidente da Caixa.

No período, o comprador pagará apenas seguros e a taxa de administração do contrato. De acordo com o banco estatal, a medida deve beneficiar 30 mil clientes até o final deste ano.

Para aqueles com o contrato imobiliário ainda vigente, a Caixa anunciou a possibilidade do pagamento de 75% ou 50% das prestações nos próximos meses. "Se você tem uma prestação de R$ 2.000, você pode pagar R$ 1.500 por seis meses. Ou pode ter uma redução ainda maior e pagar metade do valor [R$ 1.000] por três meses", disse Guimarães.

Fonte: https://noticias.r7.com/economia/caixa-reduz-juros-imobiliarios-e-da-6-meses-de-carencia-a-compradores-29062022

Decisão é do TJ/DF, para quem a empresa contribuiu para o retardamento da liberação do empréstimo à compradora.

A 7ª turma Cível do TJ/DF condenou uma construtora a devolver os encargos (multa e juros de mora) que foram pagos em virtude na demora da concessão do financiamento do imóvel.

Para o colegiado, se incorporadora finaliza a obra, averba a carta de "habite-se", porém demora a fornecer toda a documentação necessária para a concessão do financiamento, pelo agente financeiro, para quitação da última parcela, deve ressarcir os encargos cobrados da compradora, isto é, a multa e os juros de mora decorrentes do atraso do pagamento da última parcela.

Uma mulher ajuizou ação contra uma empresa de empreendimentos imobiliários dizendo que firmou com a empresa instrumento particular de promessa de compra e venda de um apartamento.

Segundo a autora, a carta de "habite-se" foi averbada em 19/3/15, e, em consequência do atraso no fornecimento da documentação necessária à liberação do financiamento, pelo agente financeiro, a última parcela do preço somente foi quitada em julho/15. Assim, reclamou que a construtora acrescentou correção monetária, multa e juros de mora ao saldo devedor.

Em 1º grau, a empresa foi condenada a restituir os valores referentes às cotas condominiais vencidas e emolumentos cartorários para cancelamento de hipoteca. Diante da decisão, ambas as partes recorreram.

Ao apreciar o recurso, a desembargadora Leila Arlanch, relatora, concluiu pela responsabilidade da incorporadora nas consequências decorrentes da inadimplência do contrato entabulado.

Para a magistrada, a empresa contribuiu para o retardamento da liberação do empréstimo à compradora, pois teve de março até maio/2015 para providenciar a documentação exigida pelo agente financeiro.

"Nenhuma dúvida de que a vendedora poderia atualizar o valor do saldo devedor, inclusive pelo IGP-M, após o término da obra, porém, estava impedida de penalizar a compradora com multa e juros de mora, haja vista que o fornecimento de toda a documentação para liberação do financiamento fica a seu cargo."

Assim, entendeu que qualquer obstáculo à concessão do empréstimo à compradora somente pôde ser atribuído à incorporadora, que não providenciou a documentação exigida pela instituição financeira mutuante.

A 7ª turma deu provimento parcial para condenar a empresa a devolver os encargos (multa e juros de mora) incidentes sobre o saldo devedor (parcela única), apurados entre a data da averbação da carta de "habite-se" e a data da liberação do financiamento pelo agente financeiro, com correção monetária a partir da quitação da parcela final e juros de mora a contar da citação. 

O advogado Vinícius Nóbrega Costa (Nóbrega Costa Advocacia) atuou no caso.

Fonte: https://www.migalhas.com.br/quentes/333324/incorporadora-deve-devolver-encargos-por-demora-na-entrega-de-documentacao-para-financiamento

Cartão de crédito da Caixa oferece pouca burocracia e prazo de pagamento confortável, mas seus juros podem encarecer a obra. Veja os prós e contras

O Construcard se trata de uma linha de crédito disponibilizado pela Caixa Econômica Federal (CEF) para a compra de material de construção em lojas credenciadas pelo banco. Como o próprio nome sugere, o empréstimo é concedido em um cartão com validade de seis meses para o contratante utilizar o financiamento para construir ou reformar.

Segundo a instituição financeira, os requisitos para solicitar a concessão são os seguintes:

1. Ser maior de 18 anos ou emancipado;
2. Possuir uma conta corrente na Caixa;
3. Ser aprovado nas avaliações de cadastro e de risco de crédito.

Assim como qualquer financiamento, o Construcard tem vantagens e desvantagens de acordo com os objetivos e condições de pagamento do contratante. Confira a seguir.

Prós

Praticidade – Você pode utilizar o crédito como um cartão de débito, sem burocracia no momento da compra dos materiais;
Aceitação – É possível encontrar uma extensa gama de lojas de materiais de construção que o aceitam como método de pagamento;
Prazo – O número de parcelas do produto da Caixa não é tão extenso quanto um financiamento imobiliário e nem tão curto como outras modalidades de empréstimos;
Condições especiais – Quem é correntista da CEF tem condições especiais no empréstimo, assim como quem opta por uma alienação fiduciária como garantia.

Contras

Juros – A taxa de um financiamento habitacional é menor que o Construcard, o que torna o crédito muito mais caro para quem deseja construir a casa do zero;
Aquisição – Há certa burocracia no momento da contratação e os critérios de reprovação, nem sempre divulgados, são obscuros;
Limite – O limite de crédito é baixo, sendo compatível com a renda do solicitante;
Acabamento – Nem todas as lojas especializadas em materiais para acabamento, como vidraçarias, marcenarias, móveis planejados, dentre outros, aceitam o benefício;
Mão de obra – O produto da Caixa só pode ser empregado para a compra de materiais de construção e, portanto, fica a cargo do contratante o pagamento total da mão de obra.
Conclusão sobre o uso do Construcard
Diante disso, nota-se que o Construcard é vantajoso apenas para quem deseja financiar parte de uma obra, principalmente para reparo ou ampliação. Para quem deseja construir um imóvel novo, a melhor opção é o crédito imobiliário para o terreno utilizado para a construção.

As instituições financeiras oferecem ainda uma outra modalidade para financiamento da construção, onde é possível pagar todas as etapas da obra, incluindo a mão de obra e materiais para acabamento e finalização. O problema desta categoria de financiamento são os juros: giram em torno de 1,5% ao mês.

Para os interessados, a solicitação do Construcard é realizada em qualquer agência da Caixa, com a obrigatoriedade dos documentos pessoais e comprovante de residência, comprovante de renda e comprovante de propriedade do imóvel.

Fonte: Estadão Imóveis

​A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que os vícios estruturais de construção estão cobertos pelo seguro obrigatório do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), cujos efeitos devem se prolongar além da quitação do financiamento. Para os ministros, o seguro deve cobrir o sinistro concomitante à vigência do contrato, ainda que o defeito de construção só se revele mais tarde (vício oculto).

O colegiado deu provimento ao pedido de indenização de moradores de um conjunto habitacional em Bauru (SP), cujas casas apresentaram problemas estruturais como rachaduras relacionadas a fundações mal executadas, umidade e madeiras apodrecidas.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) havia entendido que não caberia cobertura securitária por danos decorrentes de vícios de construção, excluídos expressamente da apólice.

Expectativas do seg​urado
A relatora do recurso no STJ, ministra Nancy Andrighi, afirmou que o risco coberto pelo contrato de seguro é delimitado previamente, o que limita a obrigação da seguradora de indenizar. "Mas o exame dessa limitação não pode perder de vista a própria causa do contrato de seguro, que é a garantia do interesse legítimo do segurado", assinalou.

A ministra lembrou que o artigo 1.443 do Código Civil de 1916, assim como o artigo 765 do código de 2002, traz a ideia da boa-fé objetiva nos contratos de seguro, exigindo tanto do segurado quanto do segurador um comportamento de cooperação, lealdade e confiança recíprocas. Ao citar a doutrina especializada no assunto, a ministra ressaltou que, da essência da boa-fé objetiva, decorre para o segurador o dever de atender às justas expectativas do segurado em razão da natureza e da função social do contrato de seguro.

Segundo a relatora, o seguro obrigatório vinculado ao SFH visa à proteção da família, em caso de morte ou invalidez do segurado, e à salvaguarda do imóvel que garante o respectivo financiamento, resguardando, assim, os recursos públicos direcionados à manutenção do sistema.

"A partir dessa perspectiva, infere-se que uma das justas expectativas do segurado, ao aderir ao seguro habitacional obrigatório para aquisição da casa própria pelo SFH, é a de receber o bem imóvel próprio e adequado ao uso a que se destina. E a essa expectativa legítima de garantia corresponde à de ser devidamente indenizado pelos prejuízos suportados em decorrência de danos originados na vigência do contrato e geradores dos riscos cobertos pela seguradora, segundo o previsto na apólice, como razoavelmente se pressupõe ocorrer com os vícios estruturais de construção", disse.

Inter​​esse público
A apólice discutida no recurso cobria danos decorrentes de "eventos de causa externa", ou seja, causados por forças que atuam de fora sobre o imóvel. No entanto, para Nancy Andrighi, os defeitos de construção provocam a atuação de forças anormais sobre o imóvel, pois qualquer esforço sobre alicerces fragilizados é capaz de ocasionar danos que não ocorreriam se a estrutura fosse íntegra.

Desse modo – concluiu a ministra –, a interpretação fundada na boa-fé objetiva, tendo em vista a função socioeconômica do seguro vinculado ao SFH, leva a concluir que a exclusão de responsabilidade da seguradora se dá apenas em relação aos riscos resultantes de atos do próprio segurado ou do desgaste natural do bem.

Para a relatora, não é compatível com a garantia de segurança esperada pelo segurado supor que os prejuízos derivados de vícios de construção estejam excluídos da cobertura.

"Sob a ótica do interesse público, revela-se ainda mais importante essa observação, na medida em que a integridade estrutural do imóvel é condição essencial para que o bem se mostre apto a acautelar o financiamento e, a um só tempo, a atingir sua finalidade de facilitar e promover a construção e a aquisição da casa própria ou moradia, especialmente pelas classes de menor renda da população, assegurando, por conseguinte, a continuidade da política habitacional", declarou.

https://www.stj.jus.br

Crise do coronavírus não isenta moradores de mensalidade, vital para a gestão de condomínios. Síndicos devem buscar alternativas para evitar quebra de caixa

Não há escapatória para quem busca riscar a taxa condominial do orçamento. Ainda que os dias sejam de pandemia, não é possível extirpar a cobrança, prevista em lei, mesmo sob a alegação de dificuldades financeiras impostas pela crise do novo coronavírus. Redução da cobrança ou flexibilização do pagamento de mensalidades atrasadas, todavia, podem ser apreciadas e decididas em assembleia de moradores. Síndicos têm papel decisivo neste processo, apontam especialistas.

O Código Civil brasileiro determina que condôminos são obrigados, “na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita”. A falta de pagamento, inclusive, pode levar à penhora do imóvel. Enquanto o aluguel parte de uma relação contratual e pode ser negociado diretamente entre locador e locatário, a taxa condominial está ligada à propriedade do imóvel, ou seja, quem o adquire assume esta despesa até quando durar a posse do bem.

Além disso, como a mensalidade tem um caráter coletivo, já que a taxa representa um rateio entre todos os moradores, o não pagamento atinge os vizinhos e põe em risco, por exemplo, a manutenção de serviços essenciais, como limpeza e segurança. “Se todo mundo puder alegar (como justificativa) a pandemia, tudo para”, analisa William Ferreira, coordenador da pós-graduação de Direito Imobiliário da PUC-SP. O docente e advogado explica que os motivos individuais não podem se sobrepor às obrigações coletivas, sob o risco do próprio condomínio entrar em “lockdown”.

“O condomínio tem suas responsabilidades. (Despesa com) água, luz, funcionários. Esse tipo de equação é um pouco difícil, porque a conta do condomínio é tua também, no porcentual que te cabe”, lembra William. Como os condomínios tiveram que restringir o acesso a áreas comuns, por questões de segurança dos moradores, há quem pense na possibilidade de haver uma redução da taxa, já que diversos itens não estão sendo utilizados, como sauna e academia.

Para o professor de Direito Civil da USP Eduardo Tomasevicius Filho, contudo, essa não seria uma “justificativa razoável” e poderia colocar em risco o caixa da administração. “Não é por que agora há uma pandemia, cujo acesso (das áreas comuns) está restrito, que o condômino não vai poder pagar. Quando (a área) estava livre, usando ou não, ele tinha que pagar”, defende Eduardo.

Mais gastos com moradores confinados
Em um cenário sem pandemia, é comum se analisar a redução da mensalidade a partir da diminuição de custos de consumo de água, energia e gás, por exemplo. Mas com tanta gente em casa, ao mesmo tempo, devido ao confinamento, essa economia acaba se distanciando da realidade. O presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), Roberto Graiche, esclarece que a composição média dos gastos condominiais é de 40% a 60% de mão de obra, e de 20% a 30% de consumos e demais contratos de manutenção e materiais. Para ele, é difícil atingir uma economia significante “sem perda de qualidade na segurança e na limpeza ou no funcionamento de equipamentos essenciais”.

“Vale lembrar que essas reduções já vinham sendo feitas ao longo da crise econômica e do alto índice de desemprego. Lembrando também que, com o confinamento geral, a tendência é que o consumo das unidades autônomas suba substancialmente, principalmente água e gás”, diz Graiche. O síndico Eduardo de Vecchi diz que, no atual momento, uma redução da taxa seria “impossível”. Ele explica que seu condomínio, localizado na Vila Ipojuca, zona oeste de São Paulo, vive uma superlotação. “A quantidade de lixo que está sendo gerada no prédio hoje é inacreditável. É crítica a sua manutenção”, comenta o síndico.

Fonte: Estadão Imóveis

​​Para a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), não é ilegal o repasse do custo de emissão de boleto bancário para os locatários, se o contrato de locação celebrado com empresa do ramo imobiliário tiver instruções sobre como efetuar o pagamento do débito com isenção da tarifa. O mesmo entendimento se aplica aos boletos emitidos para condôminos.

Ao reformar acórdão do Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul (TJRS), o colegiado destacou que o STJ já decidiu que o Código de Defesa do Consumidor (CDC) não veda a estipulação contratual que impõe ao consumidor o pagamento dos custos da cobrança.

A controvérsia teve origem em ação coletiva ajuizada por órgão de defesa do consumidor contra empresa do ramo imobiliário, objetivando a declaração de ilegalidade do repasse da tarifa de emissão de boleto para os condôminos e locatários.

TA​​​C
Em 2008, um Termo de Ajustamento de Conduta (TAC) foi pactuado entre o Ministério Público e o Sindicato de Habitação do Rio Grande do Sul (Secovi/RS), para que as imobiliárias associadas informassem aos condôminos e locatários, a partir de 20 de fevereiro de 2009, a possibilidade de usar outras formas de pagamento e assim evitar a incidência da tarifa de emissão de boleto.

Ao analisar a ação coletiva, o juízo de primeiro grau declarou ilegal a cobrança da tarifa no período anterior a 20 de fevereiro de 2009, condenando a ré a devolver os valores pagos indevidamente nos cinco anos anteriores à propositura da demanda. O TJRS confirmou a sentença nesses pontos.

Para o tribunal estadual, o locatário não pode ser compelido a remunerar o banco por um serviço que foi contratado pela imobiliária, sem sua participação. A cobrança de tarifa nessas situações "significa cobrar para emitir recibo de quitação, incumbência esta que é de responsabilidade do credor" – acrescentou o TJRS.

Mão dup​​la
O relator do recurso da imobiliária, ministro Villas Bôas Cueva, destacou que é pacífica no STJ a jurisprudência no sentido de que não se aplica o CDC aos contratos de locação. Para a corte, o proprietário de imóvel que contrata uma imobiliária para gerir seus interesses ostenta a condição de consumidor, mas as regras do CDC não incidem sobre a relação entre o locatário e a imobiliária, a qual atua apenas como intermediária na locação.

No caso em julgamento, porém, segundo o ministro, questionou-se apenas a legalidade do repasse do custo financeiro decorrente da emissão de boleto bancário para fins de cobrança do aluguel, da taxa condominial e de outras despesas inerentes à relação locatícia.

Nessas hipóteses, frisou o relator, o CDC não proíbe que o contrato repasse ao consumidor o pagamento das despesas de cobrança. De acordo com Villas Bôas Cueva, o CDC "apenas determina que esse direito seja uma via de mão dupla, permitindo que o consumidor também seja ressarcido por eventuais despesas de cobrança dirigida contra o fornecedor (artigo 51, XII)".

Instruções clar​​as
O ministro explicou que, na hipótese analisada, o boleto não era a única forma de pagamento disponível. Os contratos da imobiliária – mesmo os assinados antes do TAC – trazem cláusula expressa informando que o locatário ou condômino pode usar outros meios para quitar as obrigações, com instruções claras e adequadas sobre o pagamento com isenção da tarifa bancária.

"O pagamento por meio de boleto bancário, no caso, constitui uma facilidade colocada à disposição do locatário, que pode ou não optar por essa via", afirmou o relator.

Ao dar provimento ao recurso especial da imobiliária, Villas Bôas Cueva ressaltou que não ficou caracterizada prática ilegal ou abusiva que justifique o juízo de procedência da demanda coletiva.

Fonte: https://www.stj.jus.br

​​A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reformou parcialmente acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) que aplicou o prazo prescricional de três anos previsto no artigo 206, parágrafo 3º, do Código Civil de 2002 a um pedido de indenização por falhas aparentes de construção em imóvel vendido na planta.

Por unanimidade, o colegiado concluiu que, na falta de prazo específico do Código de Defesa do Consumidor (CDC) que regule a pretensão de indenização por inadimplemento contratual, aplica-se o prazo prescricional geral de dez anos fixado pelo artigo 205 do CC/2002.

No caso dos autos, o consumidor ajuizou pedido de obrigação de fazer cumulado com reparação de danos materiais e morais, devido a vícios apresentados no imóvel. Segundo o autor, o projeto do apartamento – uma cobertura de dois andares – contava com piscina externa e acesso ao segundo pavimento por meio de elevador, porém esses itens não foram providenciados pela construtora.

O comprador também apontou problemas no piso do imóvel e na escada interna, além da ausência de telhado na área externa. Por isso, buscava receber verbas reparatórias pelas apontadas imperfeições do imóvel e também pedia a conclusão do projeto.

O juiz de primeiro grau julgou extinto o processo, tendo em vista a decadência do direito do consumidor. A sentença foi mantida pelo TJSP, que concluiu que os vícios apontados na ação diziam respeito à incompletude do imóvel e a falhas nos acabamentos, estando relacionados, portanto, à própria construção.

Vícios ap​​arentes
A ministra Nancy Andrighi, ao analisar o caso no STJ, afirmou que, nas relações de responsabilidade do fornecedor por vício de obra, o CDC confere tratamento mais abrangente do que aquele previsto pela legislação civil. Em seu artigo 26, por exemplo, o CDC prevê a proteção do consumidor em relação aos vícios aparentes, o que não ocorre na relação jurídica entre o empreiteiro e o comitente, que é regulada pelos artigos 615 e 616 do Código Civil.

Nesse sentido, apontou a relatora, quando o consumidor adquire imóvel na planta ou em construção, ou quando contrata empresa especializada para a realização de obras, a responsabilidade do fornecedor por vícios aparentes não termina no momento do recebimento do imóvel, podendo o consumidor reclamar de eventuais falhas de fácil constatação no prazo decadencial de 90 dias (artigo 26, inciso II, do CDC).

Nancy Andrighi também apontou que a legislação consumerista não traz limitação quanto à natureza dos vícios apresentados no imóvel, tampouco restrição quanto à magnitude do empreendimento. E, além da possibilidade de rescindir o contrato ou pleitear o abatimento do preço, o CDC oferece ao consumidor a opção de substituir o produto ou reexecutar o serviço.

Prazo g​​​eral
Segundo a relatora, o prazo decadencial previsto no artigo 26 do CDC está relacionado ao período em que o consumidor pode exigir judicialmente alguma das alternativas que são conferidas pelo próprio código, não se confundindo com o prazo prescricional a que se sujeita o consumidor para pleitear indenização decorrente da má execução do contrato.

"E, à falta de prazo específico no CDC que regule a hipótese de inadimplemento contratual – o prazo quinquenal disposto no artigo 27 é exclusivo para as hipóteses de fato do produto ou do serviço –, entende-se que deve ser aplicado o prazo geral decenal do artigo 205 do CC/2002", afirmou.

No caso dos autos, Nancy Andrighi ressaltou que, em relação à pretensão de reexecução do contrato, o TJSP reconheceu a decadência sob o fundamento de que transcorreu, entre a efetiva entrega do bem e o ajuizamento da ação, prazo superior a 90 dias. No tocante à reparação dos vícios redibitórios, o tribunal também reconheceu a ocorrência de decadência, tendo em vista considerar ser aplicável o prazo decadencial de um ano previsto no artigo 445 do Código Civil.

Em relação às pretensões de reparação e compensação, disse a ministra, o TJSP considerou-as prescritas, tendo em vista a aplicação do prazo prescricional trienal previsto no artigo 206 do CC/2002.

Quanto à pretensão de reexecução dos serviços e de redibição do contrato, a relatora entendeu que, de fato, aplica-se o prazo decadencial de 90 dias previsto no artigo 26 do CDC, não tendo havido nos autos causas obstativas da decadência.

"Com relação à pretensão indenizatória (reparação de danos materiais e compensação de danos morais), incidirá o prazo prescricional decenal, não transcorrido entre a entrega do imóvel (2004) e o ajuizamento da ação, que se deu em 19/07/2011", concluiu a ministra ao afastar a prescrição trienal e determinar o retorno da ação à origem para julgamento dos pedidos reparatórios e compensatórios.

​A comissão do corretor de imóveis é devida quando qualquer uma das partes tenha desistido do negócio de compra e venda, desde que a desistência se deva a causa estranha à atividade de intermediação.

Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) deu provimento ao recurso de duas corretoras para reconhecer seu direito de receber a comissão, apesar de o negócio não ter sido efetivado.

As corretoras recorrentes intermediaram uma venda e, quando já estava agendada a lavratura da escritura no cartório de registro de imóveis, a compradora não compareceu, o que levou à rescisão contratual por arrependimento.

Em primeira instância, a promissária compradora foi condenada a pagar a taxa de corretagem, mas na sequência o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) deu provimento à apelação para afastar o pagamento, sob o fundamento de que a não concretização do negócio não enseja a percepção da comissão.

Segundo a ministra Nancy Andrighi, relatora do recurso no STJ, o negócio foi desfeito sem nenhuma contribuição das corretoras, ou seja, o arrependimento da contratante se deu por fatores alheios à atividade das intermediadoras.

Resultado​​​ útil
De acordo com a relatora, o ponto central da controvérsia é definir o que se pode entender como resultado útil da atividade do corretor de imóveis.

"Para o efeito de tornar devida a remuneração a que faz jus o corretor, a mediação deve corresponder somente aos limites conclusivos do negócio, mediante acordo de vontade das partes, independentemente da execução do negócio em si", declarou.

"Se posteriormente houver o arrependimento de quaisquer das partes, o desfazimento do negócio não repercutirá na pessoa do corretor, via de regra", concluiu a ministra.

Nancy Andrighi ressaltou que o STJ já decidiu no sentido de que, estando o arrependimento da parte relacionado à falta de diligência e prudência do intermediador do negócio, não será devida a comissão de corretagem.

Ela mencionou o REsp 1.272.932, no qual a Terceira Turma, analisando situação semelhante ao do recurso em julgamento, entendeu que é preciso ponderar as circunstâncias do caso concreto para saber se a mediação do corretor alcançou seu resultado útil.

A ministra disse que as provas dos autos são claras em demonstrar que houve a assinatura do contrato, intermediado pelas corretoras, e depois o negócio foi desfeito por fatores alheios à atividade das intermediadoras, o que justifica o pagamento da comissão.

Fonte: https://www.stj.jus.br